做有必要的事！比做對的事情更重要

從業不動產仲介將滿兩個月，前一個半月時常感到迷茫、受挫與無助，而遇到的問題也常常埋在心底，以得過且過、眼不見為淨的模式度日。終於我意識到自己做了一個多月的白功，越是找藉口、理由與突發狀況去搪塞自己每天所遇到的困難，每天就越是無精打采、沒有進步與成長更別提成就感。

意識到這件事之後我試著將「挫折與困難」拋給學長姊、向他們請益，發現在聽完他們的調侃與開玩笑之後，所能得到的收穫非常多！

前一個半月我用非常固執的態度去執行兩個策略，分別是「開發空屋」（拜訪看似閒置或者無人使用的建物與土地）以及「整理檔案」（將謄本、地址、聯絡資訊打成表格）。事後發現，雖然開發空屋是「創造客戶」的策略之一，但是為何不先採集家附近的野菜蔬果呢？那麼多已經掛售在賣的屋主，怎麼不先去服務這些「有需要」的人？

至於「整理檔案」，把客戶的資料、需求與個性喜好整理並吸收，的確是身為一名專業的業務需要具備並且每天作業，但是我的資料整理得太過詳細！彷彿我的內心深處，正試著以此作業環節來逃避「面對面拜訪客戶」；我害怕與阿伯、阿姨講台語，我擔心自己詞窮、我擔心自己準備不夠足夠，於是找了很多「事前作業」來填滿我的工作時數，反而最必要的「拜訪客戶」卻做得非常少量。

我從小聰明，很快就能找到最安全、最不容易犯錯的事，就連打電動（英雄聯盟）就能看出來！選角策略就是選擇傷害高、不容易死且操作容易的角色，這樣的行事模式沿用至今，卻也影響到我在職場的表現。

老實說，這一個月我感到有點壓迫，在壓力和疲憊感都在增加的同時，我卻也試著一步步改變這一切！開始大量和學長姐提問題請益、一起開玩笑一起工作，被調侃或取笑也沒關係，因為這是與人社交時非常必要的環節，只有接受並享受它，我才能成為一名「懂得社交」的人。

下一篇會聊「把妹VS業務」，因為以男性為出發點，我發現業務的工作性質與把妹非常雷同，在許多觀點、看法甚至策略上，都和把妹有著異曲同工之妙！咱們下回再見。

就職淺談「不動產仲介業『大戰』補教業：是否造成社會成本？」

入職前，透過人脈、網絡、書籍，對房仲業稍微有些概念。記得考證照前的上課期間，有位授課老師問我：「你覺得不動產仲介人員算什麼類型的工作？」我不假思索就回答服務業，但是老師不以為然的搖頭與嘆息，回到台上、繼續講他的課。

退伍後，我拿著入伍前就考到的營業員證照，咚咚咚來到通過面試的不動產公司，開始踏上新的職涯旅程。白襯衫、西裝褲、領帶都是我從未有過的穿著服飾，有點兒不習慣且彆扭，但換上這套服飾後，原先的雀躍與興奮、期待、擔心，心情很快沉澱下來，因為這些情緒暫時不重要，我希望自己能先體驗、熟悉後再做評價與感想！期許自己能夠享受其中。

要成為一名「專業」房仲業者，需要懂得許多知識，也因為工作量非常大（許多瑣碎事累積後）造就我在這一個月的工作期間下來，很明顯感到視覺敏感與記憶力開始能夠快速連結！騎車時會不由自主記住路牌、建物特徵與社區代號，搞得時常騎車分神、有點危險XD

目前由店長親自手把手教我，從法規、程序、規矩開始學，接著閱讀謄本、地籍圖、老農資格申請、排水、配建....，很快不用第二天我就上街開始陌生拜訪，於是一邊學習一邊作業，慢慢把兩者融合在一起實作，漸漸上手後客戶也開始找上門，更增許多與陌生客戶互動的機會。

「不動產仲介業是造成買賣成本增加的原因之一」這是有次下班，與一位師長淺談的話題，老師認為如果產品（不動產）的生產成本（仲介費、行銷費、文件申請手續與廣告費等）能夠消失，那麼不動產的「成交價」就可能會降低。

我們先假設這個可能性存在，同時假設「要考好上分數門檻高的大學，需要補習」這兩件事都存在，那「找仲介委託不動產買賣」與「報名升學補習班」，在於為了達到目的（考上好學校或者賣／買個好價錢），應該是一樣的邏輯吧！

但是我們會說「補習班的存在，是使得就讀大學的成本提高的原因之一」嗎？很顯然是不會的。我認為箇中差異，在於不動產交易金額大、許多人一輩子可能就參與依次，因此仲介的可惡之處（收取高額服務費）就會民眾被放大檢視，而補習班的八萬、十萬元反而較小額，就會被視為很合理的支出。

我並不是說仲介費不高，而是覺得這是一個供需市場造成的產物。無論你是出於想「快速成交」、「談個好價錢」甚至是「找到匹配的對象」，仲介的確都是一個可以協助你達到目的的重要環節，而只要有需求存在，我就覺得只要供給方的金額能被接受（買單），就沒什麼問題。

此外，我覺得不夠專業（或者不願意成為專業）的仲介就應該被考試給篩選出來，以免顧客得到不夠水準的服務，而同行也會因此被稀釋掉成交機會，甚至整體的口碑因一隻鼠而壞一鍋粥。

聊一下股事「沒賺到錢是什麼原因？怎麼辦？」

我從2021年一月接觸股票交易，過程中跌跌撞，雖然至今還未因為股票而致富（我對致富的定義是「金流提高且生活品質提高」），但是卻也體驗過零股交易、槓桿當沖、漲停、跌停、月獲利15%、月虧損15%，算是非常豐富且「受益良多」。

因為服兵役的關係我改變投資策略，從六月開始，每週日會整理出一份投資金額介於十萬至二十萬的「月個股分析」，平日週間與假日則是大量翻書、學習，整理學習筆記並且發布到粉專，提供粉絲們一套有系統的學習脈絡。

這樣的行為模式持續一個月，而目前看出來的投資策略都獲利不錯！報酬比例介於30～15%，我目前資金也轉移到自己所研究的投資組合中的標的。有這樣的數據，的確大幅增加了我的信心，讓我對於未來的操盤非常雀躍與期待。

但是大量的分析與策劃，加上為了要發文而製版與圖文設計，在這個月的工作過程讓我累積了頗大的疲勞，也因此感到疲累。我考量過自己的疲累感有一部分來自於「獲利績效不佳」（可見上文，過去我在真實投資時，容易因為情緒而造成低獲利與頻繁虧損，進而影響心情），為剖析自己並且更進化，我決定正視這件事。

「沒賺到錢是什麼原因？下一步怎麼辦？」

目前台股大多數股票，以「價值投資」的策略而言應該是找不到備受低估的標的了！大多數早已溢價許多。（價值投資的定義為「認購公司持有權」並且透過參與除權息來獲得利益）正因為此，以至於投資者開始構思許多套「解讀股票」的策略來進行波段交易！我認為這就算廣義的炒股了。

而炒股就是一段「踐踏屍體」的過程，看誰買在相對低點就是贏家。如果你目前所購買的股票獲利不甚理想，我想問題有很大的可能在於「思科策略與行為不一致」。

找出熱門、強勢、有題材的股票並不難，但是同時買到相對低點就難了！所以我認為股票投資竟然是一門「風險管理」的理財策劃，思考脈絡就不應該只是緊盯著「高報酬」，反之應該更看重「低風險」以及「充足的理由」。

「低風險」是因應炒股過程而必須具備的「看空」態度！尋到高價值的公司，接著去找阻力（賣壓減弱、甚至接近歸零的入場機會），然後掛單買入並持有。而「充分的理由」是為了建立自己的操作紀律，用以低於情緒而產生的不理性，進而影響到交易結果。

替大家整理一下我認為的策略與心態：

1. 以看空的心態去找滿足點，尋找「跌不下去的買入機會」，等待並且放大獲利。
2. 以充分的理由建立交易信心，由於你曉得潛在的風險與報酬關係，所以賠錢了你也比較能釋懷、與檢討。

聊一下股事「為什麼假投資績效優於真實交易？」

自從入營服役至今，因應環境、時間因素，在進行股票交易時我必須做出極大的改變與策略換新。在過去，由於可以長時間盯盤與關注極短股市週期（如1分K、5分K），較容易停損與及時取消或者加碼，但是自從服役開始，我必須面對更長的時間週期，並且受限於一日僅能看一次盤，心態的平衡與掌握，策略與自信的拿捏顯得更為關鍵。

為什麼假投資績效大於真實交易？

股市中總有人說「怎麼我一賣單股價就漲、一買單股價就跌？」其實不難理解。考慮多數股友期待賺取價差或綠，以追價的方式去購入一檔股票，正是因為看好未來「股價上漲」（意即看好在自己下單之後將有更多人追價）於是作出如此行動。這樣的流程需要時間驗證，也就是當你決定下單追價之前，已經有不少買方「幫你墊高價格」，於是股價攀升、買方擔心套牢於是掛單數漸減，但是你仍然擔心買不到價，於是趕緊加價買一張。

但賣方的想法卻為何？他們在較低的位置早已購入，因此當股價偏高、帳上出現一定獲利金額時，這些買家便決定脫手。於是資金開始空方與多方開始交換，賣方這時候的想法為「有賺即可」，於是有很大的掛單容忍值，但買方不同！買方只要多個0.05成本價就多50元，於是買家將掛單金額下調。

我將流程白話描述如下：

1. 觀察股市（技術圖、量價比等趨勢）
2. 一段時間後發現買方很多，於是加價購買。
3. 因為買方追價已發酵一陣子，一部分玩家脫手獲利了結，導致股價下跌。
4. 這時你擔心是主力或者大戶撤資，所以只好忍心停損賣出剛購入的股票。（以五檔加上手續費，通常停損都在500～1000之間了。
5. 這時賣方殆盡，買方繼續衝高股價，於是你又開始後悔了...

而這樣的一個投資失敗的現象，正是因為你拿不定股票是漲是跌？你不確定、更別提信心，當我們行為與思考不一致，就容易產生矛盾，而矛盾如果沒有經過自我剖析與觀察，去醒悟其中關鍵與解決辦法，那未來是否造次？我認為有很大的可能性。

反觀假投資，我們經過了嚴謹的選股策略、風險評估與分析報告，在盤前擬定趨勢中最低金額（或者一段區間），來設定理想買入點位。在趨勢評估是準確的情況下，你所掛的低價單就算沒成功買入，你也不會有實質或者帳面上的損失，這是第一點。

第二點，無論是使用試算表、還是模擬投資的平台，由於這些「假投資」的操作流程非常繁瑣（不會閒閒沒事去更改金額或者檢查營虧），以至於不容易因為心態層面的擔心、恐慌或者投機心態，而導致在假投資執行策略時，會較於精準並符合預期。

<壞男人超級8>_金庸教我「幽默開玩笑」

距離退伍還有三週，今天週三。最近無論是站夜哨、出公差、休息、放手機，何時何地，我的思緒都圍繞著「如何講話風趣」、「如何增加社交吸引力與魅力」打轉，總覺得自己在這部分還有很大的進步空間。

看了<壞男人超級8>，裡面提到許多與人互動的思維，不算特別新鮮或者生硬的理論，但是在幾個點面上卻是讓我有耳目一新的收穫。

「幽默開玩笑」是書裡提到的專有名詞，我的理解就是一種「以誇大、模糊、隱晦、跳躍」等與本意不相干的方式，讓彼此談話間對了一層連結，而這個連結令人感到輕鬆、會心一笑、甚至有被推拉的感覺。這種時候，彼此會感到親近、好奇，如果再加上一點兒知識縫隙，甚至會如量子糾纏一樣互動下去。誰不喜歡這種輕鬆而自在，甚至有點兒好笑與刺激的冒險呢？

於是我開始練習幽默開玩笑，無論是寫文章的時候、傳訊息的時候、還是講話，儘量不讓思緒圍繞在「怎麼做才對」或是「他想聽到什麼」，反而是慢慢給自己機會去嘗試與感受，投入整個過程，以及探索自己想要成為的樣子。

「先接受再改變」是<壞男人超級8>的一套說法。

當我開始實作之後，發現生活周遭有許多幽默開玩笑的題材，只不過當那一瞬間閃過，我就會試著去回想剛才的那個「絕招」或是「題材」，想把它記下來、下次使用。有趣的是每當我有這樣的念頭，接下來與人的談話就變得彆扭、不自在，因為我的腦中一直在挖掘記憶，而非享受這個談話的過程。

這時我想到張三丰的太極劍法以及獨孤九劍，可以將幽默開玩笑當作一種「劍法」，至於克敵制勝的要點不在於劍招（套路）、而是劍意（讓彼此開心並且享受其中）。正因為我開始感到自在、並且投入在每一段與人互動的過程，才得以透過細微觀察，去見招拆招、激起一波又一波既性感又風趣的冒險。

至於我接受這套理論的理由非常單純，畢竟「誰不喜歡冒險呢？」，而金庸小說中，就有非常多示範「幽默開玩笑」的橋段。舉凡如楊過與陸無雙、韋小寶與方怡，大家不妨去觀察金庸筆下的這些男女主角，是如何談風說笑、如何被挑起感性的情緒？為什麼又愛又恨。